Как узаконить остекление, присоединение, расширение и пристройку балкона?

Как узаконить остекление

Как узаконить остекление? Балкон – это дополнительное жилое пространство, которое редко используется эффективно. В российской действительности он превращается в склад ненужных вещей, мастерскую или просто никак не используется. Однако использовать его как часть комнаты или ее пристройки не очень просто, а зачастую вообще невозможно. Мы собрали информацию о реконструкции и перепланировке балконов и предлагаем, как это сделать.

Перепланировка и переустройство – разница есть

С балконом можно сделать много интересного – за его счет увеличить гостиную, расширить (причем совершенно разными способами) и даже пристроить балкон там, где его изначально не было. Это чисто техническая возможность – большинство из этих действий не разрешено законом.

В частности, разрешены некоторые вещи, например, остекление балконов (а в некоторых случаях для этого требуется разрешение).

С юридической точки зрения можно выделить 3 основных типа операций с жилой недвижимостью:

  • Те, которые не требуют согласования. Это действие, которое не повлияет на то, что записано в земельной книге. Например, если вы заменяете старые окна новыми или меняете плитки, утверждение не требуется;
  • Ремоделирование – это работы с утилитами и приборами, требующие внесения изменений в техпаспорт. Например, если владелец решает перенести умывальник в ванной с одного места на другое, теоретически необходимо получить согласие (что на практике встречается нечасто);
  • реконструкция – это мероприятия, меняющие конфигурацию квартиры. Например: снос перегородки, создание нового дверного проема, объединение двух комнат в одну, увеличение помещения за счет добавления места для хранения вещей и т. Д. Это самые серьезные изменения, и они обязательно отражаются в техническом паспорте.

Что владельцы квартир обычно делают с балконом – остекление, расширение (по полу или снятие остекления), пристройки и т. Д. – В большинстве случаев это должно быть одобрено строительными властями – либо потому, что это влияет на структурную целостность здания, либо потому, что это влияет на интересы других пользователей здания.

На практике собственники квартир сначала расширяют балконы, а уже потом (когда возникают проблемы с перепродажей или с соседями) приступают к оформлению документов.

Чтобы избежать подобных историй, важно знать и понимать разницу между разными типами переоборудования балкона и то, как правильно оформлять документы.

Что можно сделать с балконом и как

Остекление балкона

Самое простое, что можно сделать с балконом, – это застеклить его. Сегодня это может показаться странным, но большая часть хрущевских и брежневских домов сдана в эксплуатацию с неостекленными балконами. Это было связано с тем, что балкон рассматривался как дополнительное благо, он не предназначался для использования в качестве кладовой или для увеличения жилой площади за его счет.

В результате балконы были застеклены еще в советское время. Как правило, это делалось довольно примитивными методами, но теперь при желании можно полностью изолировать балкон от внешнего мира.

По данным агентства недвижимости, в Москве 70-80% квартир уже имеют застекленные лоджии и балконы. Во многих регионах это естественная необходимость – там преобладает климат, что без застекленного и утепленного балкона в квартире было бы холодно.

В каждом городе есть несколько компаний по остеклению балконов. Это может быть установка стеклопакетов в верхней части, полная замена всей конструкции на металлопластиковую («французский» балкон) или более дорогие раздвижные окна.

Различные примеры остекления балконов (и не только остекления)

Но главное – если в результате такого остекления площадь квартиры не изменится. вряд ли будут претензии со стороны контролирующих органов. Есть всего несколько исключений:

  • если балкон – выход на пожарную дорогу;
  • если остекление нарушает внешний вид исторической постройки;
  • если постройка повреждена и есть риск повредить балконную плиту.

В остальных случаях остекление балкона не должно доставить хлопот хозяину квартиры. Как говорят юристы, остекление никакими документами не предусмотрено, поэтому никаких ограничений быть не должно.

Тем не менее, есть некоторые юридические нюансы. Таким образом, если балкон в квартире на верхнем этаже изначально не был покрыт кровлей, то установка крыши над ним будет рассматриваться как изменение структуры здания, то есть реконструкция со всеми вытекающими последствиями.

Если все было сделано по регламенту, остекление еще нужно согласовать. Это особенно важно, когда дом не серийный и изначально не предполагает остекление балконов. Юристы говорят, что вам следует связаться с определенными органами, такими как

  • Управление технической инвентаризации (БТИ). Дизайн будущего остекления должен быть представлен с заданными размерами, стыками и другими параметрами. Может рассчитать, нельзя ли превышать максимально допустимую нагрузку на пол;
  • Архитектурное бюро. Остекление – это изменение фасада здания и в этом офисе необходимо согласовать цвет и рисунок рам и балконных окон;
  • отдел пожарного надзора. Проверяют огнестойкость материалов и дают заключение, что остекление балкона не затруднит эвакуацию в случае пожара;
  • Жилищная инспекция. Сюда нужно принести документы из всех предыдущих инстанций и окончательно получить разрешение;
  • Если здание имеет исторический или культурный статус – остекление необходимо дополнительно согласовать с Минкультом (что довольно сложно).

Но, как уже было сказано выше, для остекления балкона в обычном пяти- или девятиэтажном доме всего этого не потребуется. Если, конечно, хозяин не решит ограничиваться остеклением.

Присоединить балкон к комнате

Обычно следующая идея, которая приходит в голову владельцу квартиры после остекления балкона, – увеличить его за счет гостиной или кухни. На первый взгляд здесь нет ничего сложного, балкон напрямую связан с квартирой и что делать на нем решает хозяин квартиры.

На самом деле, однако, все сложнее. Дело в том, что балкон не входит в площадь квартиры, а является частью общей собственности домохозяйства (а известно, что им управляет собственник квартиры). Точнее, общим имуществом считаются общие элементы балкона – плита и фасад. А если балкон соединен с комнатой, это напрямую влияет на интересы соседей, так как они имеют одинаковые права на эти элементы конструкции.

Понятно, что когда эта процедура увеличивает площадь гостиной, то это настоящая перепланировка, требующая серьезной подготовки.

Есть несколько особенностей такой перепланировки:

  • Обязательно получение согласия не менее 2/3 жильцов дома. Это делается в рамках общего собрания владельцев;
  • Часто не допускается сносить часть стены под оконным блоком. Допускается только в монолитных постройках – для построек из панелей, блоков и кирпича является несущим элементом;
  • Практически всегда порог на балкон сносить нельзя. Он действует как тепловой барьер и влияет на прочность крепления балконной плиты;
  • проем нельзя расширять вверх или вбок – необходимо предусмотреть не менее 1,2 м боковой перегородки и 1,6 м между двумя выходами на балкон;
  • Радиаторы центрального отопления нельзя выводить на балкон или лоджию. Система отопления не приспособлена к такой нагрузке и тепловые потери будут больше;
  • Как ни странно, устройство балкона (окно + дверь) съемным быть не должно. Допускается его замена на стеклопакет и раздвижные или распашные двери. Перегородки из ламинированного стекла не допускаются.

Соседи вряд ли согласятся на это, а с учетом того, что даже балконную ограду снять невозможно, это вообще не имеет смысла.

Кстати, в Москве запрещено пристраивать балконы к жилой зоне. Нарушение этого правила наказывается штрафом от 2 000 до 2 500 злотых. руб.

Что остается делать в конце? Можно утеплить балкон, установить электрическое отопление (радиаторы или теплые полы) и заменить окна на раздвижную оконную систему. Это не совсем то, что вы ожидаете, но это совершенно законно.

Расширить балкон

Балкон можно увеличить разными способами. Обычно это либо «ТВ» (расширение в зоне остекления, площадь пола не меняется), либо полное выдвижение (т.е. увеличивается площадь пола). В обоих случаях их можно считать перепланировкой – со всеми вытекающими.

В разных источниках можно найти информацию о том, что удаление балкона на 30 см (в каждую сторону) не требует никаких формальностей – как будто это не рассматривалось как реконструкция.

Но никто не ссылается ни на одно из положений там, где это было бы уместно. Правила не допускают никаких отклонений от изначально установленных параметров. Другими словами, удаление балкона даже на 1 см будет рассматриваться как модификация (хотя вряд ли кто-то заметит).

Что касается стандарта безнаказанности 30 см, то он, скорее всего, будет применяться в Украине (где отношение к реконструкции балконов несколько мягче).

В любом случае увеличение габаритов балкона значительно увеличивает нагрузку на балконную плиту и ее несущие конструкции. Обычно на балкон приваривается новый каркас, чтобы прикрепить его к существующей плите, но запас прочности не бесконечен.

Пример пристройки балкона на первом этаже

Любое увеличение балкона нарушает интересы соседних территорий – дает им меньше солнечного света и увеличивает риск обрушения всей конструкции.

Получить разрешение на расширение сложно. Основные шаги следующие:

  • Заказать проект расширения. У проектной компании должна быть лицензия;
  • Проект должен быть согласован с организацией, проектировавшей дом (это в Москве, но в регионах может быть иначе – узнавать нужно на месте). К проекту должен быть приложен документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Если проект не будет отклонен, вам придется пройти все этапы согласования (начиная от БТИ и заканчивая Жилищной инспекцией – подробности выше)
  • Получение согласия 2/3 жителей дома.

На практике, по словам юристов, получить официальное разрешение очень и очень сложно. Скорее всего, ЖЭК или проектировщики не утвердят проект, опасаясь, что балконная плита не выдержит повышенной нагрузки.

Многие компании готовы все устроить за определенную сумму. Однако чаще всего балкон выставляет хозяин на свой страх и риск. И ему угрожают не столько жилищная инспекция или архитектурный отдел, сколько соседи.

Именно жалобы соседей вызывают судебные иски. В худшем случае все дополнительные конструкции будут демонтированы – подобные прецеденты уже были в российских судах.

В большинстве случаев хозяин оштрафован и вынужден выплатить «пострадавшим» соседям определенную сумму – до 10 000 рублей. И это дешевле, чем снести все построенное.

Пристроить балкон и не только

Балконы обычно пристраивают к цокольному этажу – там их изначально не делали из соображений безопасности. В этом случае балкон нужно отличать от пристройки: балкон не должен касаться земли (т.е. между балконной плитой и землей должно быть пространство). Разница между двумя вариантами заключается в том, что под строительство надстроенного дома требуется участок земли.

Пристройка балкона – получается квартира

Пристройка балкона – сложная процедура, которая тоже считается перепланировкой. Однако расширение домов не всегда возможно при определенных условиях:

  • Дом не находится на главной улице;
  • Пристройка не должна ухудшать внешний вид дома;
  • Коммуникации должны находиться на расстоянии не менее 2 метров от фундамента пристройки;
  • Пристройка не должна нарушать конструктивную целостность дома;
  • Расширения должны быть одобрены всеми регулирующими органами.

Юристы объясняют, что получение разрешения на такое продление – сложное дело. Прежде всего, жильцы дома должны согласиться на право использования участка под застройку (земля внутри и вокруг дома находится в совместной собственности всех жителей дома).

Затем выполните следующие действия:

  1. получение согласия жильцов дома на реконструкцию (кроме согласия на использование площади);
  2. сдача в эксплуатацию проекта изменений и положительное завершение экспертизы для него;
  3. Получить разрешение на строительство в местной администрации. Здесь вам нужно будет собрать много других документов:
    • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
    • технический паспорт;
    • проект перепланировки;
    • фотографии дома и участка, на котором планируется строительство;
    • Разрешение на строительство, выданное Управлением жилищного и городского хозяйства.
    • письменное согласие собственников помещений в здании;
    • разрешения от коммунальных предприятий, находящихся в зоне строительства;
    • разрешения на авторский надзор.
  4. Если разрешение получено – можно начинать строительство. строительство должно выполняться организацией, уполномоченной СРО;
  5. после завершения строительства – акт ввода объекта в эксплуатацию;
  6. Зарегистрировать право собственности на квартиру с новыми параметрами.

На практике проблем будет очень много: уговорить соседей поддержать строительство не очень просто, черчение и геодезия дороги, а коммунальные службы могут просто отказаться координировать строительство.

В Москве, по словам юристов, одобрить такое строительство сейчас невозможно, но в регионах могут быть свои особенности.

Как минимум три балкона соединены между собой (вы можете видеть, что на первых этажах изначально не было балконов)

Здесь тоже не было балкона на втором этаже. Это узаконено – иначе было бы невозможно одобрить снятие газовой трубы.

Большинство людей, которые уже построили пристройки, либо ладят со своими соседями и управляющими компаниями, либо регулярно платят штрафы и возмещают убытки – что дешевле, чем прохождение процесса утверждения.

Цена вопроса

Работы под ключ предлагают многие компании, они есть практически в каждом городе. Вопросы законности, к сожалению, не представляют для них особого интереса. Компенсацию и реконструкцию обычно проводят легально действующие предприятия и организации, ведущие кадастровые работы.

Стоимость их работы варьируется от региона к региону, но окончательная цена компании обычно рассчитывается в индивидуальном порядке. Примерные цены следующие:

  • Стоимость проекта редевелопмента от 14 000 рублей (обычно чем больше квадратных метров – тем выше цена);
  • Стоимость технической заявки 10 000 рублей;
  • Полное согласование всех перепланировок, если они не коснутся несущих конструкций – от 42000 руб .;
  • при необходимости проделать отверстие в несущей стене – от 65000 руб.
  • при сносе парапетной части балконного блока – от 65 000 руб.

На самом деле эти цены могут быть даже выше. С другой стороны, посредники, как правило, гарантируют некоторый результат (благодаря связям в регулирующих органах и коммунальных службах).

Само согласование в органах местного самоуправления, жилищной инспекции, пожарных частях, коммунальных предприятиях – должно быть бесплатным.

Кроме того, вам придется заплатить за подготовку технического паспорта в БТИ (которое работает как хозрасчетное предприятие), а если все в итоге получится – и за переоформление титульного документа.

Не забывайте о стоимости самой работы – при обычном остеклении она обойдется в 20-40 тысяч рублей. Конверсия балкона на «Французский» будет стоить 30-50 тысяч рублей.Кроме того, нам придется платить за изоляцию и электрическое отопление.

Самым дорогим будет утвержден и строительство расширения – шансы на успех небольшие, но если вам повезет, строительные работы будут занять более ста тысяч рублей.

Поэтому стоит отметить, что во многих случаях проще и дешевле не организовать реконструкцию и просто превратить квартиру в более подходящую и большую площадь.

Метки:

Related Posts

Гостиница относится к жилым или общественным зданиям

Гостиница относится к жилым или общественным зданиямГостиница относится к жилым или общественным зданиям

Гостиница относится к жилым или общественным зданиям. Относятся ли гостиница или хостел к жилым зданиям и являются ли они общественным местом? Гостиница – это имущественный комплекс (здание, часть здания, мебель

Ремонт в ванной комнате

Ремонт в ванной комнатеРемонт в ванной комнате

Ремонт в ванной комнате. Ванная комната – особое пространство в вашем доме. Место, где можно сбросить груз дневных забот, расслабиться и отдохнуть. Хочется, чтобы ванная была уютной, красивой, располагающей к

Высота этажа

Высота этажа — не гарантия высоты потолкаВысота этажа — не гарантия высоты потолка

Высота этажа. При строительстве жилых домов высота этажей указывается в проектах. Эту концепцию обычно используют строители или архитекторы. Используется для расчета расхода стройматериалов. О высоте потолков говорят дизайнеры и те,